올림픽파크포레온 일반분양 수분양자 매매, 2년 거주의무 끝나면 바로 팔 수 있을까?
안녕하세요, 올림픽파크포레온 로컬부동산 THE포레온삼천사부동산 중개법인(주)입니다.
오늘 포스팅은 올림픽파크포레온에서 일반분양자의 입장에서 매도를 생각하고 계시는 분들에게 오는 문의중 여러가지 질문사항들이 중복되는 부분을 포스팅으로 남겨보겠습니다.
올림픽파크포레온 일반분양을 받으신 분들 중에는 “2년 실거주만 채우면 바로 매도할 수 있는 것 아닌가요?”
라고 문의하시는 경우가 많습니다.
결론부터 말씀드리면,
올림픽파크포레온에서 2년 거주의무를 완료했다고 해서 아무 절차 없이 바로 매매계약을 진행할 수 있는 구조는 아닙니다.
몇가지 행정절차와 요건을 채워야 합니다.
특히 올림픽파크포레온 일반분양자는 분양 당시 적용된 규제와 등기부상 부기등기 문제, 그리고 현재 토지거래허가구역 규제까지 함께 검토해야 합니다.
2년 거주의무 완료 전 매매계약은 원칙적으로 위험합니다. (약정서 작성 포함)
일반분양 수분양자가 아직 2년 거주의무를 완료하지 않은 상태라면 매매계약서 작성, 계약금 수령, 매매예약서 작성 등은 매우 조심해야 합니다.
거주의무가 남아 있는 상태에서 매매계약을 체결하는 것은 사실상 불법 전매로 해석될 여지가 있습니다.
일반적으로 생각해볼 수 있는 부분은,
현재 시점에서 약정을 하고,
계약서를 작성하고
잔금을 내가 입주한지 2년된 날로 하면 되는것이 아닐까?
생각해볼 수 있고, 이는 상당히 합리적인 궁금증입니다.
이유는, 부동산거래에서 양도일을 정할 때 양도일은 잔금일과 등기접수일중 빠른날을 기준으로 삼고 있기 때문입니다.
따라서 내가 잔금을 아직 미정산 한 상태에서는 양도로 볼 수 없다는게 일반적인 궁금증입니다.
다만, 토지거래허가구역에서는 계약 전후의 자금 흐름, 계약서 작성 시점, 허가 신청 과정 등이 모두 민감하게 검토될 수 있습니다.
국토교통부도 토지거래허가구역 내 실거래 신고 건에 대해 자금조달계획서와 증빙자료를 면밀히 검토하겠다는 입장을 밝힌 바 있습니다.
저희 부동산에서도 다수의 실적과 함께 부동산원에서 요청 서류를 수신한 바가 있습니다.
따라서 거주의무가 끝나기 전에
“미리 계약금만 받아두자”,
“매매예약서만 작성하자”,
“잔금은 내가 실거주를 채우는 2년이 되는날(분양대금완납 잔금시점)에 하면 괜찮지 않을까?”
라는 생각을 해 볼 수 있는 부분이라는 겁니다.
올림픽파크 포레온 2년 거주의무를 완료한 경우에도 유념해야 할 부분이 있습니다.
둔촌1동 올림픽파크포레온에서 2년 거주의무를 실제로 완료한 일반분양자라면 매매 가능성이 열리기는 합니다.
다만 여기서 중요한 절차가 있습니다.
바로 등기부등본상 부기등기 말소입니다.
일반분양자의 등기 절차가 완료되면 등기부등본에는 소유권 사항 아래에 ‘부기등기’가 들어갈 수 있습니다.
예를 들면 다음과 같은 취지입니다.
주택법 제57조의2에 따른 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속 거주해야 하며, 이를 위반할 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입함.
주택법 제57조의2는 분양가상한제 적용주택 등의 입주자에게 일정 기간 거주의무를 부과하는 규정입니다.
LH 청약 안내에서도 거주의무 제도의 근거 법률을 주택법 제57조의2로 설명하고 있습니다.
즉, 등기부에 이 부기등기가 남아 있다면 외형상으로는 아직 거주의무 제한이 남아 있는 주택처럼 보일 수 있습니다.
그래서 매도를 고려하시는 분 께서는 구청에서 거주사실확인서 발급 → 부기등기 말소 → 토지거래허가 신청 → 매매계약서 작성 순서가 안정적입니다.
특히나 토지거래허가신청이 들어가면 행정청에서는 앞서 두가지 절차가 완료가 되었는지를 확인합니다. (거주사실확인서+부기등기말소)
따라서 본계약 작성을 위한 선제요건인 토지거래허가신청에서 반려가 될 것입니다.
토지거래허가구역에서는 ‘계약 순서’가 특히 중요합니다
올림픽파크포레온은 토지거래허가구역 이슈와 함께 검토해야 합니다. 서울시 안내에 따르면 토지거래허가구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지에 관한 소유권 이전 계약을 체결하려는 경우, 당사자가 공동으로 허가를 받아야 합니다. 서울시 안내 기준으로 허가증은 허가 신청을 받은 날부터 15일 이내 교부된다고 설명되어 있습니다.
다만 현제 포레온에서 이번 5월9일 다주택자 양도세중과 유예 종료를 앞두고 많은 거래가 이뤄지다보니 15일 보다 늦어진 경우도 있었습니다.
중요한 점은, 실무상 토지거래 허가 신청후/토지거래허가를득하고/매매계약서 작성 시점과 허가 신청 시점, 계약금 입금 시점이 뒤엉키면 문제가 될 수 있다는 것입니다.
이는 현재 저희가 실제 매매후 실거래 신고시에 계약금 납입 증명서를 같이 제출을 하기 때문이기도 한데요.
특히 일반분양 수분양자의 경우에는 단순한 토지거래허가 문제뿐 아니라
거주의무 완료 여부,
부기등기 말소 여부,
등기부상 제한사항 존재 여부를 함께 살펴봐야 합니다.
따라서 매도인 입장에서는 “2년 살았으니 이제 팔 수 있다”로 끝나는 것이 아니라, 서류상 제한이 정리되었는지까지 확인해야 합니다.
(서류상 진행 부분은 저희가 어드바이스해 드립니다)
올림픽파크포레온 CONTRACT SPECIAL LIST : THE포레온삼천사부동산 중개법인(주)
올림픽파크포레온 일반분양자 매매 절차를 정리하면
가장 안전한 흐름은 다음과 같습니다.
첫째, 실제 2년 거주의무를 완료합니다.
단순히 전입신고만 되어 있었다는 것보다, 실제 거주 사실을 증빙할 수 있는 자료가 중요합니다.
둘째, 거주사실확인서 또는 관련 증빙을 준비합니다.
관리사무소, 주민등록, 공과금, 우편물, 실제 거주 정황 등은 향후 확인자료가 될 수 있습니다.
셋째, 등기부등본상 부기등기 말소를 진행합니다.
부기등기가 남아 있으면 매수인 입장에서는 심리적 부담이 크고, 토지거래허가 신청 과정에서도 불필요한 소명이 발생할 수 있습니다.
따라서 부기등기 말소를 진행해야 합니다 (삼천사부동산 대리)
넷째, 토지거래허가 신청 가능 여부를 검토합니다.
현재 주택이 토지거래허가 대상인지, 매수인의 실거주 요건 충족이 가능한지, 임대차 관계가 있는지 등을 함께 확인해야 합니다.
다섯째, 이후 매매계약서를 작성합니다.
실무적으로는 위와같은 대략적인 절차를 통해서 진행이 되며, 모든 절차는 역시 전문가와 함께 진행할 것을 추천드립니다.
매도자와 매수자가 각각 주의할 점
매도자는 거주의무 완료 여부를 말로만 설명하기보다, 등기부등본과 말소 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
매수자는 단순히 “입주한 지 2년 넘었다고 하더라”라는 말만 믿기보다,
등기부등본, 부기등기 여부, 토지거래허가 가능성, 매도인의 거주의무 완료 증빙을 함께 확인해야 합니다.
이러한 것들은 서류로 증빙이 되어야 합니다.
실무적으로 가장 많이 생기는 오해
가장 흔한 오해는 이것입니다.
“2년만 살면 자동으로 매매가 가능하다.”
하지만 실제 거래에서는
2년 거주 완료,
부기등기 말소,
토지거래허가 가능성,
매수인 실거주 요건,
계약서 작성 순서
까지 모두 맞아야 합니다.
부동산 거래는 단순히 매도인과 매수인의 의사만으로 끝나는 것이 아니라, 등기·세금·허가·대출·실거주 요건이 함께 움직입니다.
특히 올림픽파크포레온처럼 규제 이슈가 복합적인 단지는 작은 절차 착오가 큰 리스크로 이어질 수 있습니다.
정리하면
올림픽파크포레온 일반분양 수분양자의 매매는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
2년 거주의무 완료 전에는 매매약정서이하 매매계약서 작성이나 계약금 수령을 피하는 것이 안전합니다.
2년 거주의무를 완료했다면, 먼저 거주사실 확인과 부기등기 말소 절차를 확인해야 합니다.(거주사실확인서+부기등기말소)
부기등기가 남아 있는 상태에서는 매수인이 이해하기 어렵습니다.
토지거래허가 신청 과정에서도 반려되는 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 실무적으로는 ‘거주사실 확인 → 부기등기 말소 → 토지거래허가 신청 → 매매계약’ 순서가 가장 안정적입니다.
마무리
올림픽파크포레온 일반분양 수분양자 매매는 단순한 아파트 매매가 아니라 여러분들이 기억하시다시피, 법까지 바꾼 동네입니다.
따라서 거주의무, 부기등기, 토지거래허가, 양도세, 매수인 실거주 요건을 함께 챙겨봐야 합니다.
현재 정치권에서는 분양가상한제에 걸린 아파트들의 실거주를 풀어주자라는 언급이 어제부터 솔솔 흘러나오고 있습니다..
포레온에서 매도 전에는 반드시 등기부등본과 거주의무 완료 여부를 확인하고, 필요하다면 세무사·법무사·중개사와 함께 순서를 정리한 뒤 진행하시는 것이 좋습니다.
저희 THE포레온 삼천사부동산 중개법인(주)는 원스탑 서비스로 모두 진행이 가능하며, 둔촌주공 시절부터 2대째 재건축 과정을 함께 지켜봐 온 올림픽파크포레온 전문 부동산으로 포레온의 내부사정을 누구보다 잘 알고있습니다.
올림픽파크포레온과 관련된 매매·상담·토지거래허가 관련 실무진행과 상담을 도와드리고 있습니다.
감사합니다.
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