올림픽파크포레온 상생임대, 첫 전세계약도 인정될까?
안녕하세요.
올림픽파크포레온 단지내 로컬 부동산 THE포레온삼천사부동산중개법인(주)입니다.
최근 올림픽파크포레온 상담을 하다 보면 전세, 매매, 세금과 관련해 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 상생임대주택 특례입니다.
특히 포레온처럼 일반분양자, 조합원, 원조합원, 입주권 승계취득자가 함께 섞여 있는 대단지에서는 단순히 “전세를 5% 이내로 올렸느냐”만 볼 것이 아니라,
그 전에 기준이 되는 “직전임대차계약이 세법상 인정되는지“를 먼저 확인해야 합니다.
상생임대에서 중요한 것은 직전임대차계약입니다
상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 보통 다음 요건을 살펴봅니다.
첫째, 직전 임대차기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. (2년 계약을 해놓았고, 1년6개월이 경과되었다면 가능합니다)
둘째, 상생임대차계약 체결 시 직전 임대차계약 대비 임대료 인상률이 5% 이내여야 합니다.
셋째, 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대해야 합니다. (새로운 계약을 체결하고 2년이상 임대 하면 됩니다)
넷째, 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결해야 합니다. (상생임대차계약은 2026년 말일부로 종료됩니다)
여기서 가장 중요한 부분은 직전임대차계약입니다.
직전임대차계약이란 원칙적으로 주택을 취득한 후 체결한 임대차계약을 말합니다.
따라서 주택을 취득하기 전에 미리 체결한 전세계약은 경우에 따라 직전임대차계약으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
올림픽파크포레온 일반분양자는 주의가 필요합니다
올림픽파크포레온 일반분양자의 경우 대부분 분양권 상태에서 잔금을 치르고 주택을 취득하는 구조입니다.
이때 전세계약을 먼저 체결하고,(2024년 여름~가을경) 그 전세보증금으로 잔금을 납부했다면 문제가 될 수 있습니다.
논리는 다음과 같습니다.
예를 들어 전세계약일(전세계약서)이 잔금일(포레온 잔금납부일)보다 빠른 경우에는 세법상 주택 취득 전에 임대차계약을 체결한 것으로 볼 여지가 있습니다.
그렇게 되면 해당 첫 전세계약이 상생임대의 기준이 되는 직전임대차계약으로 인정되지 않을 수 있습니다.
왜냐하면 분양권으로 취득한(포레온일반분양)주택은 취득일을 잔금납부일VS등기접수일 중 빠른날을 취득일로 보기 때문입니다.
즉, 포레온 일반분양자는 전세계약일, 잔금일, 등기접수일을 반드시 함께 확인해야 합니다.
전세계약일이 포레온 입주시 잔금일보다 빨랐다면 불가능 합니다.
‘내돈으로 잔금치고 전세놨다’ – 이부분은 인정됩니다.
다만, 그랬더라면 3년이내 내가 어짜피 들어가야 하기 때문에 1년6개월이 경과했다고 해서 2년짜리를 또 써줄 수는 없으니 구조상 불가능합니다.
조합원입주권 승계취득자는 사용승인일이 중요합니다 (올림픽파크포레온 입주권 매수)
원 조합원입주권을 매수해 올림픽파크포레온 신축 아파트를 취득한 경우에는 사용승인일이 중요한 기준이 됩니다. (2024년 11월)
사용승인 전에 임대차계약을 체결했다면 주택 취득 전 계약으로 볼 수 있고, 사용승인 후 임대차계약을 체결했다면 직전임대차계약으로 인정될 가능성이 커집니다.
따라서 입주권 승계취득자는 단순히 계약서만 볼 것이 아니라 사용승인일 전후로 임대차계약이 언제 체결됐는지를 확인해야 합니다.
사용승인이 나고 임대차계약을 체결 후 받은 보증금으로 추가분담금을 납입한 경우에도 첫 계약은 직전임대차계약으로 인정되는 부분이 일반분양자와 조금 다른 부분입니다.
원조합원은 일반분양자와 다르게 볼 수 있습니다
원조합원은 판단 구조가 조금 다릅니다.
관리처분계획인가 전부터 기존 둔촌주공 주택을 소유하고 있었던 원조합원은 재건축을 통해 신축주택을 받은 구조입니다.
이 경우 신축 아파트를 완전히 새로 취득한 것으로만 보기보다는 기존 주택의 연속성으로 보는 측면이 있습니다.
따라서 원조합원이 신축주택 준공 전에 전세계약을 체결했더라도, 해당 계약이 구주택 취득 이후 체결된 계약으로 인정될 수 있습니다.
이 부분 때문에 포레온에서는 일반분양자와 원조합원의 상생임대 판단이 달라질 수 있습니다.
따라서 올림픽파크포레온에서 원조합원인데 거주는 한번도 안했더라면, 이 제도를 이용해서 장특공30%짜리를 40%로 늘리는 전략을 취할 수 있겠습니다.
취득일과 전세계약일이 같은 날이면?
실무에서 많이 나오는 질문입니다.
주택 취득일과 임대차계약일이 같은 날인 경우, 국세청은 일정 요건을 충족하면 해당 첫 임대차계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있다고 해석한 사례가 있습니다.
다만 기존 임대차계약을 단순히 승계한 것인지, 신소유자가 취득일에 새롭게 체결한 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
결국 핵심은 계약서 작성일, 잔금일, 등기일, 사용승인일, 임대차 개시일을 종합적으로 보는 것입니다.
올림픽파크포레온 상생임대 상담 시 꼭 확인 하는것.
저희 삼천사부동산중개법인은 올림픽파크포레온에서 상생임대 여부를 검토할 때는 아래 내용을 먼저 확인합니다.
- 일반분양자인지, 조합원인지, 원조합원인지
- 전세계약일이 언제인지
- 잔금일 또는 등기접수일이 언제인지
- 사용승인일 전후 계약인지
- 직전 임대차기간이 1년 6개월 이상인지
- 상생임대차계약의 임대료 인상률이 5% 이내인지
- 2년 이상 임대가 가능한 구조인지
상생임대는 단순히 “전세를 적게 올렸다”는 이유만으로 적용되는 것이 아닙니다.
그 전에 기준이 되는 첫 계약이 직전임대차계약으로 인정되는지가 먼저입니다.
올림픽파크포레온은 세대수가 많고 소유 형태도 다양하기 때문에, 매매와 전세를 함께 검토할 때 세금 이슈를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
보다 정확한 세무 판단은 세무사와 함께 확인하셔야 하지만, 중개 현장에서는 계약 구조를 먼저 정리해드리는 것만으로도 불필요한 리스크를 줄일 수 있습니다.
올림픽파크포레온 매매·전세·월세 상담은
THE포레온삼천사부동산중개법인(주)과 함께 꼼꼼하게 확인해보시기 바랍니다.
