올림픽파크포레온 상생임대 계약서 작성 전 검토해봐야 할 부분

안녕하세요 올림픽파크포레온 ‘아실’대표 부동산 삼천사부동산중개법인(주)입니다.

요즘 올림픽파크포레온 임대차 상담중에 과반수 이상의 고객님들께서 공통적으로 질문하는게 ‘상생임대 조건’ 입니다.

따라서 오늘은 올파포에서 상생임대가 가능한 부분과, 유의해야할 점을 다음과 같이 안내 해 드리도록 하겠습니다.

첫번째로 주택을 매수하면서 전 소유자가 일정 기간 전세로 계속 거주하는 조건으로 계약하는 경우가 있습니다.(흔히 주전거래 라고 합니다)

이때 매수인이 주택을 취득하면서 바로 전 소유자와 임대차계약을 체결했다면, 이 첫 임대차계약이 상생임대주택 특례에서 말하는 직전임대차계약에 해당할 수 있을까요?

-네 가능합니다.

오늘은 상생임대주택 특례에서 중요한 개념인 직전임대차계약의 기준을 정리해보겠습니다.

상생임대는 특례이기 때문에 더욱 엄격하게 과세 관청에서는 따져 본다는 점을 인지하시길 바랍니다.

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1. 상생임대주택 특례에서 말하는 직전임대차계약이란?

상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 임대료 인상률뿐 아니라, 기준이 되는 기존 임대차계약이 있어야 합니다.

이때 기준이 되는 계약을 일반적으로 직전임대차계약이라고 합니다.

직전임대차계약은 단순히 시간상 앞선 임대차계약이라는 의미가 아니라, 원칙적으로 주택을 취득한 후 체결한 임대차계약이어야 합니다.

즉, 주택을 취득하기 전에 이미 체결된 임대차계약이라면 상생임대주택 특례에서 말하는 직전임대차계약으로 인정받기 어려울 수 있습니다.

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2. 상생임대주택 특례의 기본 요건

상생임대주택 특례를 검토할 때는 다음 요건을 함께 살펴봐야 합니다.

구분	주요 내용
직전 임대차기간	직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것
임대료 인상률	상생임대차계약 체결 시 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내일 것
상생임대차계약 기간	상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대할 것
계약 체결 기한	상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결할 것

여기서 핵심은 어떤 계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있는가입니다.

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3. 주택 취득 유형별 직전임대차계약 판단

주택을 어떻게 취득했는지에 따라 첫 임대차계약의 판단이 달라질 수 있습니다.

올림픽파크포레온의 경우 특히 원조합원, 승계조합원,일반분양이 전부 섞여있기 때문에 이부분을 잘 짚어봐야 합니다.

① 일반 매매로 주택을 취득한 경우

일반적인 매매의 경우 주택 취득일은 보통 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다.

따라서 매수인이 주택을 취득한 이후 임대차계약을 체결했다면, 해당 계약은 직전임대차계약으로 볼 여지가 있습니다.

반대로 주택 취득 전에 이미 체결된 임대차계약이라면, 매수인이 취득한 후 체결한 계약이 아니므로 직전임대차계약으로 보기 어려울 수 있습니다.

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② 분양권으로 아파트를 취득한 경우

분양권으로 아파트를 취득하는 경우, 주택의 취득일은 일반적으로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.(올파포의 경우 일반 수분양자들은 사용승인일이 아닙니다)

만약 임대차계약을 먼저 체결하고, 그 전세보증금으로 아파트 잔금을 지급했다면 상생임대를 따져볼때 ‘직전임대차’에서 부정됩니다.

이 경우 임대차계약 체결일이 주택 취득일보다 앞서기 때문에, 해당 임대차계약은 원칙적으로 취득 후 체결한 임대차계약으로 보기 어렵습니다.

즉 올림픽파크포레온의 경우 일반분양자는 ‘전세계약금 받아서 잔금쳤다면’ 직전임대차 성립이 불가합니다

구분	판단
임대차계약 체결 후 전세보증금으로 잔금 지급	직전임대차계약으로 보기 어려울 수 있음
잔금 지급 후 임대차계약 체결	직전임대차계약으로 인정될 가능성 있음

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③ 조합원입주권으로 신축 아파트를 취득한 경우

조합원입주권으로 취득하는 아파트는 일반 매매나 분양권과 판단 기준이 다를 수 있습니다.

입주권으로 취득하는 아파트의 취득일은 일반적으로 사용승인일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다.

따라서 사용승인 전에 임대차계약을 체결했다면, 아직 주택 취득 전 체결한 계약이 되므로 직전임대차계약으로 보기 어려울 수 있습니다.

반대로 사용승인 이후 임대차계약을 체결했다면, 취득 후 체결한 계약으로 보아 직전임대차계약으로 인정될 가능성이 있습니다.

계약 시점	직전임대차계약 판단
사용승인 전 임대차계약 체결	인정 안됨
사용승인 후 임대차계약 체결	인정 가능

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④ 원조합원이 재건축·재개발 신축주택을 받은 경우

원조합원이 관리처분계획인가 전부터 기존 주택을 소유하고 있다가, 재건축·재개발 사업을 통해 신축주택을 받는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다.

이 경우 신축주택은 완전히 새로운 주택을 새로 취득한 것으로 보기보다는, 종전 주택의 연장선에서 보는 경우가 있습니다.

도시정비사업에서 종전 부동산을 제공하고 사업 종료 후 신축주택을 받는 구조는 실무상 환지 성격으로 이해됩니다.

따라서 원조합원의 경우 신축주택 사용승인 전에 임대차계약을 체결했더라도, 종전 주택의 취득일 이후에 체결한 임대차계약이라면 직전임대차계약으로 볼 여지가 있습니다.

구분	취득시기 판단	직전임대차계약 가능성
일반 분양권 취득자	잔금일 또는 등기접수일 기준	취득 전 계약이면 인정x
승계 조합원입주권 취득자	사용승인일 또는 임시사용승인일 기준	사용승인 전 계약이면 인정x
원조합원	종전 주택 취득일의 연속성 고려	사용승인 전 계약도 인정 가능

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4. 전 소유자가 전세로 계속 거주하는 조건이라면?

실무에서 자주 나오는 사례가 있습니다.

매수인이 주택을 매수하면서 전 소유자가 바로 퇴거하지 않고, 일정 기간 전세로 계속 거주하는 조건입니다.

예를 들어 다음과 같은 구조입니다.

구분	내용
매도인	기존 주택 소유자
매수인	주택을 새로 취득하는 사람
임차인	전 소유자 또는 전 소유자의 가족 등
계약 구조	매매잔금일에 매수인과 전 소유자 사이 임대차계약 체결
쟁점	이 첫 임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지 여부

핵심은 주택 취득일과 임대차계약 체결일이 같은 날인 경우입니다.

국세청 해석 사례에서는 주택 취득일과 임대차계약 체결일이 같은 경우, 일정 요건을 충족하면 해당 임대차계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있다고 해석한 사례가 있습니다.

즉, 매수인이 주택을 취득한 날에 전 소유자와 임대차계약을 체결하고, 그 계약이 기존 임대차계약을 단순 승계한 것이 아니라 새롭게 체결된 계약이라면 직전임대차계약으로 인정될 가능성이 있습니다.

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5. 국세청 해석 사례의 핵심

관련 해석으로는 서면-2022-법규재산-4863, 2023.03.08 사례가 있습니다.

해당 해석의 취지는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

항목	내용
사례	주택 취득일에 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우
쟁점	취득일과 임대차계약일이 같은 경우 직전임대차계약 해당 여부
판단 방향	일정 요건을 충족하면 직전임대차계약으로 볼 수 있음
주의점	기존 임대차계약을 단순히 같은 내용으로 승계한 경우와는 구별 필요

다만 여기서 중요한 단서가 있습니다.

전 소유자와 임차인 사이에 이미 임대차계약이 체결되어 있었고, 신 소유자가 그 계약을 그대로 승계한 구조라면 판단이 달라질 수 있습니다.

반면, 매매 취득일에 신 소유자와 전 소유자 사이에서 새롭게 임대차계약을 체결한 경우라면 직전임대차계약으로 인정될 가능성이 더 높습니다.

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6. 실무에서 체크해야 할 부분

상생임대주택 특례는 단순히 임대료를 5% 이내로 올렸는지만 보는 제도가 아닙니다.

계약 시점, 취득 시점, 임대기간, 임대료 인상률, 기존 계약의 승계 여부를 함께 검토해야 합니다.

특히 다음 사항은 계약 전후로 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

체크 항목	확인 내용
주택 취득일	잔금일, 등기접수일, 사용승인일 등 취득 유형별 기준 확인
임대차계약일	취득일 전인지, 같은 날인지, 취득일 이후인지 확인
임차인 관계	전 소유자, 가족, 기존 임차인 여부 확인
기존 계약 승계 여부	기존 임대차계약을 그대로 이어받은 것인지, 새 계약인지 확인
임대기간	직전 임대차 1년 6개월 이상, 상생임대차 2년 이상 요건 확인
임대료 인상률	직전 계약 대비 5% 이내 인상 여부 확인
계약 체결 기한	상생임대차계약 체결일이 2026년 12월 31일 이내인지 확인

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7. 결론

전 소유자가 전세로 계속 거주하는 조건으로 주택을 매도하는 경우에도, 매수인이 주택을 취득한 날에 새롭게 임대차계약을 체결했다면 그 첫 계약은 직전임대차계약으로 인정될 가능성이 있습니다.

다만 기존 임대차계약을 단순 승계한 경우인지, 매수인이 취득일에 새로 체결한 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 상생임대주택 특례를 염두에 두고 계약을 진행한다면, 매매계약서와 임대차계약서의 작성일, 잔금일, 특약 문구, 임대차 개시일을 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

세법상 특례는 작은 날짜 차이로도 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전에는 세무전문가와 함께 개별 사실관계를 확인하는 것이 안전합니다.

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FAQ

Q1. 전 소유자가 매도 후 전세로 계속 사는 경우도 상생임대 직전임대차계약이 될 수 있나요?

가능성이 있습니다. 주택 취득일에 매수인과 전 소유자가 새롭게 임대차계약을 체결하고, 다른 요건을 충족한다면 직전임대차계약으로 인정될 여지가 있습니다.

Q2. 취득일보다 임대차계약일이 하루라도 빠르면 어떻게 되나요?

원칙적으로 직전임대차계약은 주택 취득 후 체결한 계약이어야 하므로, 취득 전 체결한 계약은 불리하게 판단될 수 있습니다.

Q3. 분양권 아파트도 같은 기준인가요?

분양권으로 취득하는 아파트는 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보는 것이 일반적입니다. 전세계약을 먼저 체결하고 그 보증금으로 잔금을 치른 경우에는 직전임대차계약으로 인정받기 어려울 수 있습니다.

Q4. 원조합원도 사용승인일 이후 계약만 인정되나요?

원조합원은 종전 주택의 연속성, 환지 성격 등을 고려해야 하므로 일반 승계조합원이나 분양권 취득자와 다르게 올림픽파크포레온 사용승인 전에 전세계약을 체결했더라도 인정 가능합니다.

Q5. 계약서 작성 시 가장 중요한 부분은 무엇인가요?

취득일, 임대차계약일, 임대차 개시일, 보증금 지급일, 기존 계약 승계 여부를 명확히 남기는 것이 중요합니다. 특히 상생임대 특례를 염두에 둔다면 계약서와 특약 문구를 더 신중하게 정리해야 합니다.

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올림픽파크포레온 현장 상담 안내

올림픽파크포레온은 세대수만 12,032세대의 대단지인 만큼, 같은 단지 안에서도 평형, 동 위치, 전월세 만기 시점, 조합원·일반분양 여부, 실거주 계획에 따라 판단해야 할 부분이 달라질 수 있습니다.

특히 매매, 전세, 월세뿐 아니라 상생임대, 일시적 2주택, 입주권·분양권, 실거주 요건, 전세 승계 조건 등은 계약서 작성 전후의 날짜와 특약 문구가 중요하게 작용할 수 있습니다.

THE포레온삼천사부동산중개법인(주)은 2대째 운영으로 올림픽파크포레온 단지 내 거래 흐름과 현장 상담 사례를 바탕으로, 매도인·매수인·임대인·임차인의 입장에서 균형 있게 상담을 진행하고 있습니다.

단순히 시세만 안내드리기 보다는, 실제 거래 가능성, 계약 조건, 자금 일정, 임대차 관계, 세무 검토가 필요한 부분까지 함께 살펴보며 안전한 거래 방향을 안내드리고자 합니다.

올림픽파크포레온 매매·전세·월세·상가 관련 상담이 필요하신 경우, 현장 상황을 기준으로 차분히 설명 드리겠습니다.

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※ 본 글은 일반적인 부동산 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 세금·법률 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 또는 신고 전에는 관련 전문가의 검토를 함께 받아보시는 것이 안전합니다.