올림픽파크포레온 보유세는 앞으로 어떻게 될까? (올림픽파크포레온 종부세)
안녕하세요 올림픽파크포레온 ‘아실'(아파트 실거래가) 추천 부동산 THE포레온 삼천사부동산 중개법인입니다.
이번에는 올림픽파크포레온에 종부세 상담(보유세상담)을 오신 나이 지긋한 조합원분을 상담해 드린 내용을 바탕으로 포스팅을 써보겠습니다.
올림픽파크포레온 보유세, “사장님 올해가 문제가 아닙니다.“
올해는 어짜피 세액상한150%에 걸려서 더 이상은 부과가 되지는 않겠지만, 내년은 작년에 납부한 세액의 150%가 아니라,
원래 상한에 걸려서 내야 했던 금액에 150%입니다.
(예를들어 300냈어야 하는데 150%상한에 걸려서 200만 냈다면, 내년에는 300에 150%)
올림픽파크포레온 보유세(종부세) 과세 여부?
올림픽파크포레온을 소유하고 있는 분들의 최대 관심사는 당연히 보유세 부담 여부 입니다.
아직까지 올림픽파크포레온은 정식 등기가 발급되지 않은 상태라, 공시가격을 공표를 하지는 않죠. (미공시가격)
다만, 개별적으로 본인집을 물어보면 가르쳐 줍니다.
지난 5월인가? 6월달에는 조합에서도 확인 가능했었습니다.
올림픽파크포레온 3단지 34평 고층 기준으로 공기사격은 21억으로 찍혔습니다.
단지별, 층별, 다 각각 다르기 때문에 본인의 동호수로 확인을 해 볼 수 있습니다.
이는 작년대비로 하면 25%정도 수준으로 올랐으며
배경은 작년 10월15일 토지거래허가때 거래가격이 반영이 된 것으로 파악하고 있습니다.
집가격이 오른다고 할때 좋기는 했는데, 공시지가는 왜 또 이만큼이냐 찍히냐는 푸념은 농담으로 고객님들과 나누고 있습니다.
올림픽파크포레온 종부세 계산 순서
간단하게 살펴보면 다음과 같습니다.
3단지 34평 공시가액 21억원을 기준으로 한번 시뮬레이션 해보도록 하겠습니다. (1주택자 단독명의 기준)
올림픽파크포레온 공시가격 21억 원, 1세대 1주택 종부세 계산
올림픽파크포레온의 공동주택 공시가격이 21억 원이고,
소유자가 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유했으며 만 60세 이상인 경우
종합부동산세가 얼마나 나오는지 단계별로 계산해보겠습니다.
1. 계산 조건
- 공동주택 공시가격: 21억 원
- 1세대 1주택 단독명의
- 보유기간: 10년 이상
- 거주기간: 10년
- 소유자 연령: 만 60세 이상, 만 65세 미만
- 다른 종합부동산세 합산대상 주택 없음
- 주택분 공정시장가액비율: 60%
- 재산세 공정시장가액비율: 45%
1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 기본공제하며,
공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용해 종부세 과세표준을 계산합니다.
2. 공시가격에서 기본공제액 차감
1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 12억 원입니다.
따라서 기본공제 후 종부세 계산 대상 금액은 9억 원입니다.
21억 원 − 12억 원 = 9억 원
3. 공정시장가액비율 적용
주택분 종부세 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.
9억 원 × 60% = 5억 4,000만 원
따라서 종합부동산세 과세표준은 5억 4,000만 원입니다.
4. 종부세율 적용
과세표준 5억 4,000만 원은 ‘3억 원 초과 6억 원 이하’ 구간에 해당합니다.
이 구간의 종부세율은 0.7%이고, 누진공제액은 60만 원입니다.
5억 4,000만 원 × 0.7% = 378만 원
여기서 누진공제액 60만 원을 차감합니다.
378만 원 − 60만 원 = 318만 원
따라서 재산세 중복분을 공제하기 전 주택분 종합부동산세액은 318만 원입니다.
5. 재산세 중복분 공제
종합부동산세 과세대상 부분에는 이미 재산세가 부과되어 있으므로,
동일한 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 종부세에서 공제합니다.
2026년 기준 공시가격 6억 원 초과 1세대 1주택의 재산세 공정시장가액비율은 45%입니다.
표준세율을 기준으로 단순 계산하면 다음과 같습니다.
종부세 과세표준 5억 4,000만 원 × 재산세 공정시장가액비율 45% × 재산세율 0.4% = 97만 2,000원
따라서 재산세 중복분 공제 후 산출세액은 다음과 같습니다.
318만 원 − 97만 2,000원 = 220만 8,000원
종부세의 고령자·장기보유 세액공제는 재산세 중복분을 공제한 이후의 산출세액을 기준으로 적용합니다.
6. 만 60세 이상 고령자 세액공제
과세기준일인 6월 1일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자는 20%의 고령자 세액공제를 받을 수 있습니다.
220만 8,000원 × 20% = 44만 1,600원
고령자 세액공제액은 44만 1,600원입니다.
7. 10년 이상 장기보유 세액공제
1세대 1주택자가 해당 주택을 10년 이상 보유한 경우 40%의 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
220만 8,000원 × 40% = 88만 3,200원
장기보유 세액공제액은 88만 3,200원입니다.
고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용할 수 있으며, 합계 공제율은 최대 80%입니다.
이 사례는 고령자 공제 20%와 장기보유 공제 40%를 합한 총 60% 공제가 적용됩니다.
8. 고령자·장기보유 세액공제 적용
총 세액공제액은 다음과 같습니다.
220만 8,000원 × 60% = 132만 4,800원
산출세액에서 세액공제액을 차감합니다.
220만 8,000원 − 132만 4,800원 = 88만 3,200원
따라서 세액공제 후 납부할 종합부동산세 본세는 88만 3,200원입니다.
9. 농어촌특별세 계산
종합부동산세 납부세액에는 종부세 본세의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가됩니다.
88만 3,200원 × 20% = 17만 6,640원
농어촌특별세는 17만 6,640원입니다.
10.올림픽파크포레온 보유세 최종 예상 납부액
| 구분 | 계산 금액 |
| 공동주택 공시가격 | 21억 원 |
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 |
| 공제 후 금액 | 9억 원 |
| 종부세 과세표준 | 5억 4,000만 원 |
| 세율 적용 후 세액 | 318만 원 |
| 재산세 중복분 공제 | 약 97만 2,000원 |
| 재산세 공제 후 산출세액 | 220만 8,000원 |
| 고령자 공제 20% | 44만 1,600원 |
| 장기보유 공제 40% | 88만 3,200원 |
| 종합부동산세 본세 | 88만 3,200원 |
| 농어촌특별세 20% | 17만 6,640원 |
| 최종 예상 납부액 | 105만 9,840원 |
결론적으로 올림픽파크포레온의 공동주택 공시가격이 21억 원이고, 1세대 1주택 단독명의자가 10년 이상 보유하면서 만 60세 이상인 경우 종합부동산세와 농어촌특별세를 합한 금액은 약 106만 원으로 추정할 수 있습니다.
이는 12월달에 부과 될 예정입니다.
Q)보유세의 경우 공동명의일 경우 12억 공제보다 더 해주지 않나요?
네, 공동명의일 경우에는 18억원을 공제해 줍니다.
다만 18억원을 공제해주는 대신 연령공제와 보유공제는 안해줍니다.
따라서 이러한 부분때문에 보유기간과 연령에 따라서 무조건 공동명의가 유리한 것만은 아닙니다.
특히나 종부세는 ‘인별과세’이기 때문에 특히나 그러한 점은 더욱 살펴봐야 할 부분입니다.
Q) 10년 거주기간도 종부세 공제 대상일까?
종합부동산세에는 ‘거주기간 세액공제’가 없습니다. (보유만 했어도 가능)
따라서 10년을 실제 거주했더라도 종부세 계산에서는 거주기간을 별도의 공제율로 적용하지 않습니다.
이번 사례에서는 다음 두 가지 공제만 적용됩니다.
- 만 60세 이상 고령자 세액공제: 20%
- 10년 이상 장기보유 세액공제: 40%
- 합계 세액공제율: 60%
10년 거주기간은 향후 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 계산에서 중요하게 작용할 수 있지만, 매년 부과되는 종부세에서는 별도의 추가공제 요소가 아닙니다.
※ 본 내용은 공시가격 21억 원을 가정한 일반적인 세액 계산 예시이며, 개별 납세자의 실제 세액은 홈택스 세액조회 또는 관할 세무서·세무대리인을 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
생각보다 별로 안나오네~? 천만원 넘을 줄 알았더니..?
이는 현재 공시가격비율 60%를 곱했을때와 세부담상한율 150%를 적용했을때 이야기입니다.
현정부에서 7월달 세재개편안에 이를 80%로 올리게 되면 이야기가 달라집니다.
제가 소유자분께 말씀드리는 대사는
“사장님, 올해가 문제가 아닙니다. 어짜피 세액상한150%에 걸려서 더 이상은 부과가 되지는 않지만, 내년은 작년에 납부한 세액의 150%가 아니라, 원래 상한에 걸려서 내야 했던 금액에 150%입니다.”
라고 말씀드리면 놀라시는데..
여기에 올해부터 공정시장가액비율 올리고.. 재산세 내고 종부세 내면..
올해가 지나고 나면..
그건 그때가서 더욱 더 심도있게 살펴보도록 하겠습니다.
감사합니다.
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