| 올림픽파크포레온 7월 셋째주 시세 및 매매 시장 분위기 브리핑
올림픽파크포레온 매매 시세 총정리
2026년 7월 셋째 주 평형별 호가와 시장 분위기
안녕하세요.
올림픽파크포레온을 2대째 중개하고 있는 로컬 전문 부동산, THE포레온 삼천사부동산 중개법인(주)입니다.
오늘은 개별 매물 한 건이 아니라, 2026년 7월 셋째 주 기준으로 확인된 올림픽파크포레온 매매 매물을 취합하여 다음 내용을 종합적으로 살펴보겠습니다.
- 평형별 실제 매도 호가
- 입주 가능 여부와 임대차 승계 조건
- 최근 거래가 호가보다 낮게 체결되는 이유
- 토지거래허가제와 대출 규제의 영향
- 7월 세제 개편을 앞둔 매수·매도자의 심리
- 향후 시장에서 주의해서 살펴볼 변수
네이버부동산에 노출된 매물 중 허위·중복·거래 완료·진행 보류 매물을 제외하고, 저희가 확인한 공동중개 매물까지 취합했습니다.
다만 매물은 실시간으로 철회되거나 가격과 거래 조건이 변경될 수 있으므로, 계약 전에는 반드시 최신 조건을 다시 확인하시기 바랍니다.
1. 올림픽파크포레온 기본 정보
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 올림픽파크포레온 |
| 위치 | 서울특별시 강동구 둔촌동 170-1번지 일대 |
| 총세대수 | 12,032세대 |
| 동수 | 총 85개 동 |
| 규모 | 지하 3층~지상 최고 35층 |
| 사용승인 | 2024년 11월 1일 |
| 주차대수 | 총 17,893대, 세대당 약 1.48대 |
| 난방방식 | 지역난방 |
| 시공사 | 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 |
올림픽파크포레온은 1만2,032세대 규모의 대단지이기 때문에 같은 평형이라도 단지·동·층·향·조망·내부 상태·입주 가능 시점에 따라 가격 차이가 상당히 크게 나타납니다.
따라서 단순히 “34평이 얼마인가”를 보는 것보다, 비슷한 거래 조건을 가진 매물끼리 비교하는 것이 중요합니다.
2. 7월 부동산 세제 개편, 이미 확정된 정책일까?
정부는 2026년 7월 말 세제 개편안 발표를 앞두고 부동산 보유세와 양도소득세 제도 전반을 검토하고 있습니다.
최근 논의의 중심에는 다음과 같은 내용이 있습니다.
- 종합부동산세 공정시장가액비율 조정
- 주택 수보다 주택 가액을 중시하는 종부세 체계
- 양도소득세 장기보유특별공제의 실거주 중심 개편
- 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 조정
- 고가 1주택과 실거주 1주택의 차등 취급
- 보유세 강화에 따른 매물 잠김과 임대료 전가 문제
7월 16일 열린 부동산 세제 토론회에서도 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 개편하고, 종부세를 주택 수보다 가액 중심으로 전환해야 한다는 의견이 제시됐습니다. 다만 이는 정부의 최종 확정안이 아니라 전문가 제안과 검토 단계의 논의입니다.
따라서 지금 시점에서는 “정책이 이미 확정됐다”고 단정하기보다 다음과 같이 이해하는 것이 정확합니다.
세제 개편의 큰 방향은 점차 구체화되고 있지만, 적용 대상·세율·공제율·시행 시기와 경과조치는 아직 최종 발표와 입법 절차를 확인해야 합니다.
공정시장가액비율처럼 시행령 개정으로 조정할 수 있는 항목도 있지만, 장기보유특별공제와 같이 법률 개정이 필요한 내용은 국회 논의를 거쳐야 합니다.
그럼에도 현재까지의 흐름만 놓고 본다면, 정부가 단순한 세제 완화보다 고가주택·비거주주택·다주택에 대한 부담 조정과 실거주자 보호에 무게를 두고 있는 것은 분명해 보입니다.
3. 올림픽파크포레온 보유세가 중요한 이유
올림픽파크포레온은 2026년 7월 재산세가 고지되면서 소유자분들이 실제 보유비용을 체감하기 시작했습니다.
저희가 상담한 올림픽파크포레온 34평 소유자 중에는 7월분 재산세로 약 300만 원이 고지된 사례가 있는 반면, 약 100만 원 수준이 고지된 사례도 있었습니다.
같은 34평이라도 세액이 달라질 수 있는 이유는 다음과 같습니다.
- 개별 공동주택 공시가격
- 동·층·향 등에 따른 공시가격 차이
- 지분 및 공동명의 여부
- 1세대 1주택 해당 여부
- 연령 및 보유기간
- 종합부동산세 공제 적용 여부
- 다른 주택 또는 주택 지분 보유 여부
따라서 “올림픽파크포레온 34평의 보유세는 얼마”라고 하나의 숫자로 단정하기는 어렵습니다.
또한 현재 논의되는 보유세 개편안이 실제 시행되더라도 모든 1주택자의 재산세와 종부세가 일률적으로 연간 1,000만 원을 넘는다고 단정할 수는 없습니다. 공시가격과 공제, 명의 구조, 보유기간 등에 따라 차이가 크게 발생할 수 있기 때문입니다.
다만 공정시장가액비율이 상향되거나 공시가격이 상승한다면, 고가주택의 종합부동산세 부담이 증가할 가능성은 충분히 고려해야 합니다.
세부담 상한 역시 재산세와 종합부동산세의 적용 구조가 서로 다르므로, 단순히 “전년도 납부액의 150%”라는 방식만으로 다음 연도 세액을 예측해서는 안 됩니다.
실제 보유세는 세무사에게 개별 조건을 전달하여 시뮬레이션하는 것이 가장 안전합니다.
4. 2026년 7월 셋째 주 올림픽파크포레온 매매 매물
평형별 개별 호가
단위는 만원이며, 180,000만 원은 18억 원을 의미합니다.
| 평형 | 단지 | 타입 | 매도 호가 | 거래 조건 |
|---|---|---|---|---|
| 18평 | 1단지 | – | 180,000 | 입주 가능 |
| 25평 | 4단지 | A | 280,000 | 임대차 승계 |
| 25평 | 4단지 | A | 280,000 | 단지 내 이동 |
| 34평 | 4단지 | D | 290,000 | 임대차 승계 |
| 34평 | 4단지 | H | 293,000 | 임대차 승계 |
| 34평 | 4단지 | H | 305,000 | 임대차 승계 |
| 34평 | 2단지 | C | 310,000 | 임대차 승계 |
| 34평 | 2단지 | D | 320,000 | 입주 가능 |
| 34평 | 3단지 | A | 320,000 | 입주 가능 |
| 34평 | 3단지 | F | 323,000 | 입주 가능 |
| 34평 | 1단지 | A | 325,000 | 입주 가능 |
| 37평 | 1단지 | A | 325,000 | 입주 가능 |
| 37평 | 1단지 | A | 330,000 | 임대차 승계 |
| 37평 | 1단지 | A | 330,000 | 임대차 승계 |
| 37평 | 1단지 | A | 330,000 | 입주 가능 |
| 37평 | 4단지 | A | 330,000 | 조건 확인 |
| 37평 | 1단지 | A | 350,000 | 조건 확인 |
| 37평 | 2단지 | A | 360,000 | 조건 확인 |
| 43평 | 3단지 | A | 355,000 | 임대차 승계 |
| 43평 | 4단지 | A | 360,000 | 입주 가능 |
| 43평 | 4단지 | B | 360,000 | 입주 가능 |
| 43평 | 3단지 | A | 370,000 | 조건 확인 |
| 43평 | 3단지 | A | 380,000 | 풀옵션 |
| 43평 | 3단지 | B | 385,000 | 임대차 승계 |
| 43평 | 3단지 | A | 400,000 | 조건 확인 |
| 50평 | 4단지 | A | 430,000 | 입주 가능 |
※ 가격이 기재되지 않았거나 매도 의사가 확정되지 않은 매물은 호가 범위 계산에서 제외했습니다.
※ ‘임대차 승계’ 매물은 임대차계약 내용과 토지거래허가 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
5. 평형별 매매 호가 범위 요약
| 평형 | 최저 호가 | 최고 호가 | 호가 범위 | 매물 수 |
|---|---|---|---|---|
| 18평 | 18억 원 | 18억 원 | 18억 원 | 1건 |
| 25평 | 28억 원 | 28억 원 | 28억 원 | 2건 |
| 34평 | 29억 원 | 32억5,000만 원 | 29억~32억5,000만 원 | 8건 |
| 37평 | 32억5,000만 원 | 36억 원 | 32억5,000만~36억 원 | 7건 |
| 43평 | 35억5,000만 원 | 40억 원 | 35억5,000만~40억 원 | 7건 |
| 50평 | 43억 원 | 43억 원 | 43억 원 | 1건 |
같은 평형에서도 약 3억~4억 원의 가격 차이가 나타납니다.
이는 단순한 가격 오류라기보다 다음과 같은 개별 조건의 차이가 반영된 결과입니다.
- 즉시 입주 가능 여부
- 임대차보증금 승계 여부
- 토지거래허가 가능성
- 단지와 동의 위치
- 층과 향
- 조망과 일조
- 내부 옵션과 인테리어
- 매도자의 잔금 일정
- 매도 의사의 확정 정도
따라서 최저가 매물이라고 해서 반드시 가장 유리한 매물은 아니며, 최고가 매물이라고 해서 무조건 과도한 호가라고 볼 수도 없습니다.
6. 현재는 34평 고가와 37평 저가가 맞물리는 구간
현재 호가표에서 눈에 띄는 부분은 34평 고가와 37평 저가가 서로 맞물려 있다는 점입니다.
- 34평 최고 호가: 32억5,000만 원
- 37평 최저 호가: 32억5,000만 원
두 평형의 진입가격이 겹치는 만큼, 34평 매수를 검토하는 분이라면 37평까지 함께 비교해 볼 필요가 있습니다.
물론 관리비·취득비용·향후 환금성까지 고려해야 하지만, 실거주 공간과 희소성을 중시하는 수요자에게는 37평 저가 매물이 상대적으로 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
다만 평형만 비교해서 결정하기보다는 실제 동·층·향과 입주 조건까지 놓고 판단해야 합니다.
7. 올림픽파크포레온이 이전 최고가를 넘지 못하는 이유
올림픽파크포레온 소유자분들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 다음과 같습니다.
“시장 분위기는 상승이라고 하는데, 왜 올림픽파크포레온은 이전 최고가를 바로 넘지 못하나요?”
현장에서 느끼는 가장 큰 이유는 단지 자체의 가치보다는 매수자의 자금조달 환경이 달라졌기 때문입니다.
전세를 승계한 매수와 실거주 매수의 차이
과거에는 전세보증금을 승계하는 방식으로 주택을 매수할 수 있었습니다.
예를 들어 매매가격이 30억 원이고 전세보증금이 10억 원이라면, 매수자가 실제로 준비해야 하는 자금은 단순 계산상 20억 원으로 줄어듭니다.
경제적 효과만 보면 전세보증금 10억 원을 이자 없이 활용하는 것과 유사합니다.
하지만 현재는 토지거래허가와 실거주 의무, 주택담보대출 규제가 함께 작용하면서 같은 방식의 매수가 쉽지 않습니다.
그 결과 과거에는 다음과 같은 무형의 가치까지 가격에 적극 반영됐다면,
- 선호 동
- 고층과 조망
- 학군과 생활권
- 커뮤니티 접근성
- 희소 타입
- 향후 가치 상승 기대
현재는 매수자의 자금 여력이 우선되면서 비슷한 조건이라면 낮은 가격의 매물부터 검토되는 시장이 형성되고 있습니다.
무주택자의 임대차 승계 매수도 현실적인 제약이 있다
일정한 요건을 충족하는 무주택자가 임대차계약이 남아 있는 주택을 매수할 수 있는 예외가 있더라도, 실제 거래에서는 상당한 자기자본이 필요합니다.
올림픽파크포레온 34평을 30억 원에 매수하면서 대출 활용이 제한된다면, 매수자가 준비해야 하는 현금 규모는 매우 커집니다.
현금 30억 원 안팎을 보유한 무주택자는 올림픽파크포레온뿐 아니라 송파·강남 등 다른 상급지까지 함께 비교할 가능성이 높습니다.
따라서 현재 거래가 주춤한 것은 단지의 선호도가 사라졌기 때문이라기보다, 가격을 감당할 수 있는 실수요자의 범위가 금융 규제로 좁아졌기 때문으로 해석하는 것이 타당합니다.
8. 최근 거래는 호가보다 조정되어 체결
지난주 올림픽파크포레온에서는 저희가 파악한 현장 거래 기준으로 다음과 같은 계약이 있었습니다.
- 34평: 31억 원 호가에서 가격 조정 후 계약
- 25평: 27억 원 호가에서 가격 조정 후 계약
정확한 계약금액은 신고 전이거나 당사자 요청에 따라 공개가 제한될 수 있습니다.
중요한 부분은 “호가가 얼마였는가”보다 실제 계약 과정에서 매수자와 매도자가 가격을 조정했다는 점입니다.
이는 현재 시장이 일방적인 상승장이나 하락장이 아니라는 뜻입니다.
- 매도자는 세제 개편과 장기적인 가격 상승 가능성을 기대합니다.
- 매수자는 대출 규제와 보유세 증가 가능성을 부담스러워합니다.
- 거래는 양측의 기대가격이 만나는 일부 매물에서만 선별적으로 체결됩니다.
즉, 지금은 신고가를 따라가는 시장보다 자금조달이 가능하고 거래 조건이 명확한 매물부터 계약되는 시장에 가깝습니다.
9. 현재 올림픽파크포레온 매매 분위기
현재 올림픽파크포레온 시장을 가장 간단하게 표현하면 매수자와 매도자 모두 관망하는 시장입니다.
상담 과정에서 가장 많이 듣는 말도 다음과 같습니다.
“7월 말 세제 개편안을 확인한 다음 결정하겠습니다.”
매도자는 보유세가 얼마나 증가할지, 비거주 1주택자의 장기보유특별공제가 어떻게 바뀔지 확인하려 합니다.
반면 매수자는 대출 규제가 완화될 가능성과 세제 개편 이후 매물이 증가할 가능성을 기다리고 있습니다.
그 결과 문의는 많지만 계약까지 이어지는 비율은 제한적인 상황입니다.
매도자는 ‘반 박자 빠른 결정’도 고려할 필요가 있다
매도를 계획하고 있는 소유자라면 세제 개편안 발표만 기다리는 것이 반드시 최선이라고 보기는 어렵습니다.
올림픽파크포레온 입주 시기에 체결된 전월세 계약이 만기에 가까워지면 일부 주택이 매매시장으로 전환될 가능성이 있기 때문입니다.
특히 다음 조건에 해당하는 소유자는 매도 시점을 미리 검토할 필요가 있습니다.
- 실제 거주하지 않는 1주택자
- 임대차계약 만기가 다가오는 소유자
- 장기보유특별공제 개편의 영향을 받을 수 있는 소유자
- 보유세 증가가 부담되는 소유자
- 다른 주택으로 갈아타야 하는 소유자
- 연말까지 처분해야 하는 세무상 사정이 있는 소유자
임대 물량 중 일부만 매매로 전환되더라도 특정 시기에 매물이 집중될 가능성이 있습니다.
시장 전체가 하락한다고 단정할 수는 없지만, 매도 물량이 단기간에 겹치면 비슷한 조건의 매물끼리 가격 경쟁이 나타날 수 있습니다.
따라서 매도 예정자라면 단순히 최고 호가만 따라가기보다 다음 세 가지를 함께 따져야 합니다.
- 실제 계약 가능한 가격
- 세후 손에 남는 금액
- 매도 이후 거주 또는 투자 계획
결국 매도의 핵심 질문은 “얼마에 팔 수 있는가”뿐 아니라 “매도한 다음에는 어디로 이동할 것인가”입니다.
10. 앞으로의 핵심은 가격보다 ‘보유할 수 있는 능력’
장기적인 서울 핵심 주거지의 희소성과 신축 대단지 선호를 고려하면, 부동산 시장의 구조적인 상승 압력은 여전히 존재합니다.
다만 현재와 같은 금융·세제 환경에서는 가격이 상승할 것이라는 전망만으로 매수를 결정하기 어렵습니다.
앞으로의 핵심은 다음과 같습니다.
좋은 주택을 매수하는 것만큼, 그 주택을 장기간 안정적으로 보유할 수 있는 자금구조를 만드는 것이 중요합니다.
매수 전에는 최소한 다음 항목을 함께 계산해야 합니다.
- 자기자본과 대출 가능액
- 취득세와 중개보수
- 연간 재산세와 종합부동산세
- 대출 원리금
- 실거주에 따른 기존 주택 처분 일정
- 임대차보증금 반환 재원
- 비상시 활용할 수 있는 현금성 자산
단순히 매매가격이 오를 것이라는 기대보다, 현금흐름이 막히지 않는 구조를 만드는 것이 지금 시장에서는 더 중요합니다.
11. 대한민국 부동산은 국민정서가 결부된 종합적인 인문학
대한민국에서 부동산은 단순한 투자자산이 아닙니다.
누군가에게는 평생 노력해 얻은 인생의 트로피이고, 누군가에게는 자녀의 교육과 가족의 거주 안정이며, 또 다른 누군가에게는 부모·형제·부부 사이의 복잡한 사정이 얽힌 자산입니다.
현장에서 상담하다 보면 똑같은 거래는 단 한 건도 없다는 사실을 느끼게 됩니다.
- 자녀의 학교 때문에 이사하지 못하는 가정
- 부모를 모시기 위해 넓은 집이 필요한 가정
- 상속으로 예상하지 못한 주택을 보유하게 된 사람
- 임차인의 퇴거 일정 때문에 매도 시기를 놓치는 소유자
- 세금 때문에 팔아야 하지만 매도 후 갈 곳이 없는 1주택자
정책은 일정한 기준을 만들어야 하지만, 실제 국민의 삶은 하나의 기준 안에 모두 담기 어렵습니다.
부동산 정책이 시장에서 예상과 다른 결과를 만드는 이유도 여기에 있습니다. 세금을 높이면 매물이 증가할 것 같지만, 소유자가 매도 이후의 대안을 찾지 못하면 오히려 매물을 거둬들이는 현상이 나타날 수도 있습니다.
즉, 부동산 시장은 세율과 금리만으로 움직이지 않습니다.
상실 회피, 미래에 대한 불안, 가족에 대한 책임, 익숙한 생활권을 떠나기 싫어하는 심리가 함께 작용합니다.
이것이 대한민국 부동산을 숫자만으로 설명하기 어려운 이유입니다.
12. 7월 셋째 주 올림픽파크포레온 시장 결론
이번 주 시장을 요약하면 다음과 같습니다.
- 34평 호가는 29억~32억5,000만 원입니다.
- 37평 호가는 32억5,000만~36억 원입니다.
- 43평 호가는 35억5,000만~40억 원입니다.
- 34평 고가와 37평 저가가 맞물려 있습니다.
- 대출 규제와 실거주 요건으로 매수자의 자금 부담이 커졌습니다.
- 매수자와 매도자 모두 7월 말 세제 개편안을 기다리고 있습니다.
- 호가보다 조정된 가격에서 선별적으로 거래가 체결되고 있습니다.
- 향후 임대차 만기와 비거주 1주택자의 매도 여부가 매물량을 좌우할 수 있습니다.
현재 시장은 상승과 하락 중 하나로 단순하게 규정하기 어렵습니다.
매도자에게는 세금과 매도 이후의 거주계획이 중요하고, 매수자에게는 자금조달과 장기 보유 능력이 중요합니다.
같은 평형이라도 거래 조건에 따라 실제 가치는 달라집니다. 따라서 인터넷에 표시된 최저 호가만 보고 판단하기보다, 임대차관계·입주 가능 시점·동·층·향·자금조달 조건을 함께 비교하시기 바랍니다.
이상으로 2026년 7월 셋째 주 올림픽파크포레온 매매 호가 및 시장 분위기 브리핑을 마치겠습니다.
감사합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 올림픽파크포레온 34평 매매 시세는 얼마인가요?
2026년 7월 18일 확인 매물 기준으로 34평 호가는 약 29억~32억5,000만 원입니다. 동·층·향과 입주 가능 여부, 임대차 승계 조건에 따라 가격 차이가 발생합니다.
Q2. 올림픽파크포레온 37평은 지금 매수할 만한가요?
37평 최저 호가가 32억5,000만 원으로 34평 최고 호가와 겹칩니다. 실거주 면적과 희소성을 중시한다면 비교할 가치가 있지만, 관리비와 취득비용, 동·층·향을 함께 검토해야 합니다.
Q3. 호가와 실제 거래가격의 차이가 있나요?
있습니다. 현재는 금융 규제와 보유세 불확실성 때문에 일부 거래가 매도 호가보다 조정되어 체결되고 있습니다. 실거래 신고 전 계약은 금액이 공개되지 않거나 변경될 수 있습니다.
Q4. 임대차가 있는 매물도 매수할 수 있나요?
매수자의 주택 보유 여부, 토지거래허가 요건, 기존 임대차계약의 만기 및 실제 입주 가능 시점에 따라 달라집니다. 계약 전에 관할 행정기관과 세무·법률 전문가를 통해 개별적으로 확인해야 합니다.
Q5. 세제 개편 전에 매도하는 것이 유리한가요?
일률적으로 판단할 수 없습니다. 취득가액, 보유기간, 거주기간, 1세대 1주택 여부와 향후 거주계획에 따라 결과가 달라집니다. 예상 양도세와 보유세를 비교한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.
상담 안내
THE포레온 삼천사부동산 중개법인(주)
서울특별시 강동구 양재대로 1300, 1층 109호
대표전화: 02-477-3004
모바일: 010-5182-3104
올림픽파크포레온을 둔촌주공 시절부터 2대째 중개하고 있습니다.
※ 본 글의 호가는 2026년 7월 18일 현장 확인 자료를 기준으로 작성되었으며, 실시간으로 변경될 수 있습니다. 세금·대출·토지거래허가 및 실거주 요건은 개인별 조건과 정책 시행 시점에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관계기관 및 세무·법률 전문가의 확인이 필요합니다.
