안녕하세요
올림픽파크 포레온 삼천사 (삼천리, 삼천, 삼총사,등등 손님들께서 불러주신 이름) 부동산 중개법인(주) 입니다.^^
이름이 삼천사인 이유는 전화번호 뒷자리가 3004번이라서 그렇다는 말씀 드립니다. (천사가 세명은 아니구요..;;ㅎ)
둔촌주공때부터 했으니 그시절 그당시에는 원초적인 이름이 주류인 시절이었습니다..ㅎ
저도 올림픽파크포레온과 함께 멋진이름으로 바꾸고 싶었지만, 부모님의 반대와 여러가지가 겹쳐서 뭐..그렇습니다..ㅎ
오늘은 올림픽파크포레온 6월 셋째주 전월세 브리핑을 커피타임과 함께 캐주얼 하게 브리핑 드리도록 하겠습니다.
커피와 다과정도 준비 되셨나요~?^^
Q)올림픽파크 포레온 6월달 전월세(매매x)시장의 분위기는 어땠나요?
현재 올림픽파크포레온(올파포)에서 전월세 임대차 시장의 분위기는 현재 살고있는 임차인과 새로 전입을 희망하는 임차인간의 입장은 분명했습니다.
현재 포레온에서 거주하고 있는 임차인 :
이분들은 현재 혹시나 임대인이 거주를 목적으로 포레온으로 전입을 하려한다는 연락을 가장 예민하게 받아들이고 있습니다.
그도 그럴 것이 이제 슬슬 임대인분들 중 어쩔 수 없이 다주택자에 걸려서 포레온이 아닌 다른집을 매도하게되어서 포레온에 전입을 해야 하는 상황에 놓여있어 타의로 인한 결정이 된 경우가 더러 있다는 포스팅도 앞전에 해드린 바가 있고..
여러 정책 때문에 어쩔수 없이 입주를 해야 하는 상황에 놓여서 불가피한 통보를 고민하고 있을 수 있다는 불안심리가 잠재되어있습니다.
또한 포레온을 매도를 하게되어 새로운 매수자가 전입을 해야하는 상황도 살펴봐야 하는 상황입니다.
새로 올림픽파크 포레온에 전월세를 구하고 있는 임차인:
저희 부동산에 실제로 의뢰가 들어온 임차인은 현재 본인집의 전월세 만기가 12월인데, 헬리오시티에서 임대인이 이번에 어쩔 수 없이 다주택에 걸려서 매도를 하였다고 해서 12월에 새로운 매수자가 입주를 한다고 하여 포레온으로 전월세를 구하고 있는 케이스가 있습니다.
제반 상황을 살펴봐야 할 것이 현재 올림픽파크포레온 반경 2km내에는 국내에서 가장 큰 대단지는 다 몰려있습니다.
대단지 순위 1위부터~7위까지 디퍼아를 제외하고는 전부 올림픽파크포레온 반경 2km내에 있는 단지들입니다.
이 단지들이 이번에 다주택자 중과유예종료를 앞두고 매매 실거래는 약 400여개 정도 손바뀜이 있었을것으로 예상됩니다.
이는 무엇을 의미하느냐 하면 일단 임대차의 만기가 제각각이겠지만, 400여세대~기존 임대차 종료후 등등이 엮이면 최소 500~600세대정도가 ‘이동수’가 있다는 예측을 해볼 수 있습니다.
추가로 가락삼익이 이주에 있는 중 입니다. (약 900세대)
보통 본인의 생활반경(직장, 학교, 사업장 등등)이 대부분 거주를 기준으로 두고 있는 임차인들이 많다는점을 살펴보면 이 일대의 분위기는 심상치 않다는 뜻입니다.
다시 돌아와서,
위 상황의 임차인분은 앞으로 12월이 되면 전월세가 더 심화될 것이라는 견해로 지금이라도 12월 입주를 타겟으로 계약을 할 수 있겠는지를 문의해 오셨습니다. 일반적으로 임대차 계약은 1-2달전에 이뤄지는것을 생각해보면 기존 임차인들의 심리지수를 나타낼 수 있겠습니다.
이분 역시 강남에 현재 재건축중인 입주해야 하는 본인의 집이 있음에도 아이의 학업과 졸업. 그리고 아직 입주시기가 몇년 남은상태. 그리고 해당 집에 굳이 입주를 안해도 되는 상태이기 때문에 전월세를 놓으려고 하는중에 위와같은 일을 치루고 계시는 중입니다.
올림픽파크 포레온에 전월세를 계획하고 있는 임대인:
현재 올파포에 거주를 하고있는 조합원+일반분양 소유주들 중 임대를 놓고자 하는 입장에 있는 분들도 더러 있습니다.
이들의 첫번째 이해관계중 원조합원의 경우에는 ‘일단 새아파트에서 살아봤으니’라는 명분 속에 현금 흐름이 필요해서 임대로 내놓는 분들이 계시지만 매도로 전향 하기에는 아직 아깝다는 마음이 또 한편에 강하게 자리잡고 있는 분들이 대부분입니다.
조합원 중에서도 기존에 둔촌주공에서 계속 거주를 오랫동안 했던 분들은 이번 정부 규제 대책에 (비거주 1주택자 양도세 배제)에도 영향이 없는 분들이나 자유로운 선택지가 될 가능성이 높습니다. (거주10년 보유10년 다 채우신 분들)
둔촌주공에서 거주를 10년했다는 뜻을 반추해보자면 이미 그는 최소 60대 이상인 분들이 대부분이기에 현금흐름이 필요한 사정일 수 있고, 보유세가 1주택자라 얼마 안된다 하더라도 고가주택이기에 부담이 되는것은 현실입니다.
따라서 본인이 갈만한 지역에 전세값 정도만 보증금으로 받고, 나머지는 월세로 해서 세금부담을 충당하려는 계획이 계신분들이 있습니다.
다만, 승계조합원의 경우(관리처분 인가 이후 입주권 매수)에는 2017년도 5월4일 이후에 샀더라도 실제 장특공 계산시에 보유, 거주의 기준이 2024년 11월27일 이후부터 산정이 되기때문에 비거주 1주택의 신분으로 임대시장에 매물을 내놓기에는 부담스럽습니다.
또한 일반분양자 역시 실거주의무를 채우는 시점에서는 전월세로 낼 수 있겠지만, 승계조합원과 같은 이치로 적극적으로 전월세시장에 매물을 출회할 가능성은 높지않습니다.
물론 각자의 제단 되지 않은 사정들에 의해 물건은 나올 수 있겠습니다만, 유의미하게 출회가 될 것이라는 예상보다는 보편적인 상황은 위에 브리핑해 드린 부분에서 크게 벗어나지 않을 듯 합니다.
그래서 현재 실제로 올림픽파크포레온에서 진행 가능한 전월세 매물 상황은?
| 올림픽파크포레온 전월세 시세표 | 26.06.23 | ||||
| 평형 | 동호수 | 타입 | 금액 | 구분 | 비고 |
| 18 | 2단지-중층 | A | 4.5억/165 | 일반 | |
| 18 | 1단지-고층 | A | 75,000 | 일반 | 11월1일부터 협의 (반전세가능) |
| 18 | 3단지-중층 | A | 90,000 | 조합 | 등기후 입주가능. |
| 18 | 3단지-고층 | B | 조합 | 반전세 가능 | |
| 18 | 2단지-중층 | A | 4.5억/165 | 일반 | 장기거주 |
| 22 | 3단지-저층 | A | 80,000 | 일반 | 단기 |
| 25 | 4단지-중층 | A | 5억/165 | 단기 | |
| 25 | 4단지-중층 | 70000/90 | 단기 | ||
| 34 | 3단지-고층 | 10000/400 일반 | 6개월단기 (~27.2까지 ) | ||
| 34 | 4단지-중층 | H | 135000 | 조합 | |
| 34 | 3단지-중층 | F | 9.5억/220 | 조합 | |
| 34 | 3단지-고층 | E | 140000 | 조합 | 주인거주. 7월 |
| 34 | 3단지-고층 | E | 8.5억/300 | 조합 | |
| 34 | 1단지-고층 | A | 2억/500 | 조합 | 빠른입주희망 |
| 34 | 3단지-중층 | A | 3억/400 | 조합 | |
| 37 | 1단지-고층 | A | 160000 | 조합 | |
| 43 | 4단지-고층 | B | 185000 | 조합 | 15억~ 반전세가능 |
| 43 | 4단지-고층 | B | 조합 | | |
| 43 | 4단지-중층 | C | 200000 | 조합 | |
| 50 | 4단지-중층 | A | 12억/400 | 조합 | 27.1.2일이후 협의 월세가능 |
현재 올림픽파크포레온에 진행 가능한 전월세 시세표를 올려드렸습니다.
이는 올림픽파크포레온 단지내 부동산 60개 부동산의 공동중개까지 토탈취합을 해서 올려드린 자료입니다.
(앞으로도 매물표는 삼천사부동산중개법인+공동중개매물 포함해서 올려드리도록 합니다)
18평의 경우에 전세는 장기거주가 가능한 집의 경우 8억5천~9억선에 형성되어 있습니다.
22평의 경우에는 대부분이 일반분양 평수이기 때문에 전월세는 현재 거의 없는 편입니다.(브리핑 생략)
25평의 경우에는 반전세로 나와있지만 단기(1년)거주 매물입니다.
올파포에서 전월세 단기매물이라는 뜻은, 일반분양자가 3년이내에만 실거주를 시작하면 되기때문에 나머지 1년치를 전월세 시장에 내놓은 것입니다.
이또한, 현재 정치권 일각에서 ‘분양가 상한제 아파트 실거주 폐지’를 언급하고 있는데, 이렇게 되면 전월세로 물꼬를 터줄 확률은 상당히 올라갈 것입니다.
34평의 경우에는 13억5천~ 시작으로 나와있습니다.
37평 이상의 경우는 수요가 많지는 않으니 위에 표로 갈음하도록 하겠습니다.
이 글을 보시는 분 중에서 “왜이렇게 네이버랑 다르지?”의문은 자연스럽습니다.
네.. 짐작하시는 그것들입니다..
또한 제가 가끔씩 포스팅으로 언급해 드리는 올림픽파크포레온의 평형별 내부분석을 해 보면 다 이유가 있는 상황들입니다.
Q) 올림픽파크 포레온 입주 2년차에 전월세가 좀 돌까요?
실제로 저희 부동산에 방문하셔서 전월세를 구하는 분들과 이야기를 나누다보면 하나같이 질문하는 부분입니다.
제 대답은 크게 보자면 ‘아니요’입니다.
이유는 다음과 같습니다.
전월세 시장이 만약 하향 안정시장이었다면 임차인 입장에서는 ‘여기말고 다른 선택지’가 많은 상황일 것입니다.
다만 포레온에 입주후 전월세 원싸이클인 올해 연말은, 최초 임대차 가격대비 시장가격이 워낙 올랐습니다.(최소 약 30%)
따라서 내가 임차인이라면 큰 이변이 없는한 계약갱신청구를 쓰는게 가장 선호되는 선택일 것이기에 기존에 전월세로 체결되었던 물건은 그냥 그대로 시장에 나오지 않고 연장이 될 것입니다.
그리고 위에 언급했던 사정중, 오히려 기존에 전월세로 나올 수 있었던 매물은 소유자가 직접 전입을 해야하는 사정이 겹쳐졌습니다.
또한 현재 올림픽파크포레온의 전세가율은 매매가 대비 약 40%수준입니다.
이는 서울시 평균 전세가율 보다도 낮은편입니다.
따라서 기대해 볼 수 있는 전월세 물량은 최초에 소유자가 입주한 집 중에서 나올만한 물량과, 일반분양 받은 사람중 실거주를 충족한 일부 매물들이 나올 수 있겠습니다.
다만, 현 부동산시장의 분위기상 저렴하게 나올지는 미지수 입니다.
가장 기대해 볼 수 있는 쪽은 아무래도 올파포 조합원중 기존 둔촌주공때부터 거주+보유를 10년이상 하신 분들인데, 이분들은 보유세와 이자부분의 부담이 되어 내놓는다면 역시 그부분의 충당을 위해서 아무래도 높게 낼 수 밖에 없는 속사정이 있겠습니다.
그래도 옛날부터 그랬습니다.
둔촌주공때부터 이곳은 미풍다락(微風多落):(작은 바람에도 낙엽이 많이 떨어진다) 같은곳이었습니다.
아무래도 절대숫자는 타단지 비해서 크겠죠..
따라서 올파포에서 전월세를 준비하시는 분들 께서는 분위기 적당하다 싶을때 좀 아쉽더라도 일찌감치 결정하는것이 현명한 판단이 될 수 있을것으로 예상됩니다.
감사합니다.
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